El inicio de la organización para la humanidad al pasar de nómadas a sedentarios, implicó el asentamiento del hombre en espacios definidos de tierra y ocupación de superficie.
La transición de pernoctar al aire libre -y gracias a la evolución cognitiva y tecnológica de la civilización- pasar al modelo de convivencia en las grandes moles o edificaciones de hormigón, de acero y cemento; a la construcción de soluciones de vivienda en sentido vertical, en agrupación de edificios o casas bajo un solo régimen: La propiedad horizontal.
P.H. evolución desde Roma y otras culturas
Desde los tiempos del emperador Nerón, en el Imperio Romano, entre los años 37 y 68 DC, se tienen noticias de los primeros modelos de propiedad horizontal.
Después del Gran Incendio de Roma -64 DC- el renombrado Nerón evidenció que esta modalidad de construcción vertical, de viviendas compartidas por dos o más núcleos familiares era una opción rápida de reconstruir la ciudad, lo anterior según Roa Montes (1996), quien complementa que en las antiguas civilizaciones griegas, egipcias, caldeas y sirias se permitía que en la parte superior de una vivienda se construyera y constituyera en una propiedad diferente, la cual, pudiera ser vendida.
Primeras legislaciones de la P.H.
En la antigua Roma, fueron los juristas Ulpiano y Papiano, referentes de la famosa Ley de Citas del año 426, quienes realizaron la diferenciación entre el derecho del suelo y el de superficie, ya que inicialmente quien era el dueño del terreno lo era también de la superficie y de las construcciones levantadas en el mismo terreno.
El derecho de superficie permitió la edificación en terreno ajeno y el disfrute del mismo, este es el nacimiento de la propiedad dividida en planos horizontales en construcciones verticales.
El salto en el tiempo, respecto a la legislación de la propiedad horizontal, se da hasta el siglo XVIII, durante la Revolución Francesa, donde otro emperador, Napoleón Bonaparte, legisló al respecto en el artículo 664 de su código civil, en el cual básicamente consagraba que la distribución de los gastos de reparación y construcción del edificio se debía realizar entre todos los propietarios del mismo.
Solo es hasta principios del siglo XX, cuando las legislaciones de algunos países europeos, dentro de sus ordenamientos jurídicos, empiezan a dar el reconocimiento a esta forma de propiedad de vivienda, a la propiedad horizontal; y poco a poco se generan normas y principios que permitan la creación, sostenimiento, proyección y gestión de la propiedad horizontal.
La P.H. en Colombia
Según el Módulo 1 de Habitar y Convivir en P.H. del IDPAC Bogotá, el artículo 664 del código civil de Napoleón fue omitido y solo a principios del siglo XIX, siendo –Colombia- aún colonia española, se intentó establecer el régimen de la propiedad por pisos.
Después del trágico Bogotazo, 9 de abril de 1948, y la casi destrucción de la ciudad, el día 21 de abril de 1948, el Gobierno de Mariano Ospina Pérez decidió estudiar el proyecto de Ley presentado en 1946 por Alfonso Araújo y Humberto Gómez, titulado “La propiedad por pisos y departamentos de un mismo edificio”; y dictó el Decreto 1286 de 1948 que, se convirtió en la Ley 182 de 1948, con el objetivo primordial del apoyo a nuevas construcciones colectivas que ayudarían a recuperar la destruida ciudad.
Solo hasta el siglo XXI, hasta el 3 de agosto de 2001, es cuando se establece la Ley 675 de propiedad horizontal, la cual rige y está vigente al día de hoy. Aunque en curso, actualmente, están algunos proyectos de ley para su reforma, tales como el Proyecto de Ley 301 de 2020 y el Proyecto de Ley 511 de 2021.
Nelson Oswaldo Sandoval Rojas
@N3LSONSANDOVAL